Par Laurie Bru
Avocate et docteur en droit
Domicilier son entreprise en copropriété
Avocate et docteur en droit
Les copropriétés sont régies par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, qui ont été modifiés à plusieurs reprises, ainsi que par le règlement de copropriété qui est propre à chacune. Des dispositions spécifiques à certaines communes peuvent également rentrer en jeu.
Il est nécessaire d’en tenir compte avant d’y exercer son activité professionnelle. Acheter un appartement situé en rez-de-chaussée d’une copropriété pour y installer un atelier, un entrepôt, une boutique ou des bureaux peut être plus abordable que l’achat d’un bien immobilier individuel dans certaines agglomérations.
Il faut néanmoins veiller au respect de la législation, de la règlementation locale et du règlement de copropriété. L’activité ne doit pas engendrer de danger pour le voisinage, de désordre au bâti, ni de nuisances sonores.
En outre, elle ne doit pas être interdite par le règlement de copropriété.
Si celui-ci ne prévoit rien, il est prudent de soumettre à l’assemblée générale l’autorisation d’exercer l’activité au sein de la copropriété et de lui demander de fixer les modalités d’exercice.
Cela permet d’écarter le risque qu’une décision d’interdiction ou de limitation de l’activité soit adoptée par une assemblée générale réunie postérieurement à la transformation du lot.
Transformer un usage d'habitation en local professionnel en copropriété
Les conditions de la transformation
Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans certaines d’entre elles, la municipalité peut avoir voté un système de compensation qui oblige, lorsque l’on transforme un local à usage d’habitation en local professionnel, à faire l’opération inverse sur une surface équivalente ou à acheter des droits de commercialité à quelqu’un qui transforme un local professionnel en local à usage d’habitation (en général, le coût est d’environ 1 000 euros par mètre carré).
Après avoir vérifié que l’ensemble des conditions soient réunies, il est possible de demander à la commune de changer la destination du lot à usage d’habitation en remplissant un formulaire de déclaration préalable de travaux. Ce changement doit toutefois être autorisé par le PLU1. Un permis de construire est également requis dans certaines situations (par exemple s’il est prévu de créer une surface de plancher ou emprise au sol supérieure à 20 mètres carrés ; ou de modifier la façade ou la structure porteuse du bâtiment).
Incidences au niveau de la taxe foncière
La demande de changement de destination consiste à faire relever l’appartement de la classification « autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire » afin d’en faire un entrepôt, un bureau, un atelier ou un local industriel ou de la classification « Commerce et activités de service » pour en faire une boutique. Attention : le changement de destination aura des incidences au niveau de la taxe foncière. Elle sera en général plus élevée pour ce type de destination que pour un local à usage d’habitation. Il est prudent, pour le professionnel ou le bailleur qui ne possède pas encore l’appartement qu’il souhaite transformer mais qui est simplement sur le point de signer une promesse de vente ou un compromis, de demander à son notaire d’insérer dans l’avant-contrat une clause suspensive qui lui permettra de se désister sans pénalité dans l’hypothèse où la mairie refuserait le changement de destination.
Il est important de souligner que le propriétaire, qui loue un local d’habitation transformé en local professionnel sans avoir respecté toutes les conditions énumérées ci-dessus, s’expose à une amende en cas de contrôle administratif. Par ailleurs, le droit français considère que le bail est nul, ce qui a des conséquences à la fois pour le propriétaire et pour le locatair
Limites à l’activité professionnelle exercée dans une copropriété
Même si le règlement de copropriété autorise l’activité (ou du moins ne l’interdit pas), il peut y apporter un certain nombre de limites. Il est donc indispensable de le lire avec attention avant d’exercer l’activité dans la copropriété. Le règlement de copropriété peut être complété par un règlement intérieur, qu’il sera aussi nécessaire de consulter. Il faut être conscient que ces deux documents peuvent avoir été modifiés par les décisions des assemblées générales successives. Il est ainsi impératif de ne pas simplement s’en tenir aux versions initiales des deux règlements, mais de faire également preuve de vigilance à l’égard des procès-verbaux d’assemblée générale. Une copropriété peut, par exemple, avoir décidé de restreindre les horaires ou les jours d’ouverture des locaux professionnels ou d’utilisation des machines d’atelier, et prévoir des sanctions spécifiques.
Les nuisances liées à l'activité professionnelle en copropriété
Apposer une enseigne en copropriété
En ce qui concerne l’apposition d’enseignes sur la façade de l’immeuble, si le règlement de copropriété est muet à ce sujet, il faut solliciter l’autorisation de l’assemblée générale avant d’en apposer une. Un refus peut être contesté devant le juge, lequel tiendra compte de la destination de l’immeuble. Il convient également de relever que certaines communes peuvent prévoir des prescriptions techniques pour l’apposition d’une enseigne via un règlement local de publicité. Le cas échéant, il faut s’y référer préalablement à la pose d’un panonceau sur la façade de l’immeuble.
Les nuisances sonores des entreprises en copropriété
Il est, en outre, important de veiller à ce que l’activité ne soit pas à l’origine de nuisances sonores qualifiables de trouble anormal de voisinage. Autrement, le locataire comme le propriétaire du local peuvent voir leur responsabilité engagée devant les tribunaux. Et ce, indépendamment du contenu du règlement de copropriété. Les juridictions tiennent compte de la destination de l’immeuble. Ainsi, le bruit généré par des machines industrielles sera davantage susceptible d’être qualifié de trouble anormal du voisinage dans une copropriété contenant des habitations que dans une autre qui ne contiendrait que des locaux commerciaux et à usage industriel.
